从房地产企业角度来说，房地产资产证券化是现有房地产资金渠道之一，从投资商来说，房地产价格受到抑制，很多嘉宾讲，租售比比较低，租金有比较大的上涨空间，租金上涨对住户不见得是好事，但是对整个行业来说是很好的发展空间。长租公寓的租房资产证券化对银行、保险也有很大的吸引力，而且在商业资产、物流资产方面有比较大的加强，长租公寓也是住房租赁主要部分之一。
最后简单的回顾一下本次论坛，全联房地产商会跟REITs专委会启动了战略合作，REITs专委会发布了报告，可以说是非常好的材料，这也是专委会一直做的工作，全联房地产商会发布我国REITs市场发展报告，分析了REITs产品的特征，并在REITs产品未来发展作出展望，结合各位嘉宾的演讲内容，我们发现住房租赁资产证券化和REITs，未来几年越来越火爆。我的发言到此结束，希望大家今天收获更多，感谢大家，我们在资产证券化领域，和REITs联盟还有一些活动，希望大家继续参与，谢谢大家。
主持人：感谢俞春江总的总结，那么2018房地产资产证券化高峰论坛到此结束，感谢大家的参与。
主持人：谢谢陈秘书长的主持，感谢三位嘉宾用实践案例给大家进行分享，现在论坛已经接近尾声了，最后有请东方金诚国际信用评估有限公司俞春江先生为本次论坛致闭幕词，有请。
俞春江：大家下午辛苦了，做一个简单的总结：今天是高密度的一天，数十位的嘉宾，我个人感觉是很有收获的，上午介绍了一下公募基金和ABS，全联房地产商会两位嘉宾从美国REITs发展经验，下午圆桌对话主要围绕房地产企业资产证券化类似产品的供给、产品端以及需求端对房地产金融开展讨论。
关于资产交易阶段的所得税设计，现在中长期的项目，目前也是需要缴印花税，涉及到资产重组的方式，这个也是可以解决的。相当于现在所有的税费都是可以通过摸索的阶段，有这样一些比较好的办法。然后关于债券的分级，我觉得最主要的还是在于第一个区位的巡视，你觉得这个位置是比较好的位置，到建设完成之后，可能资产的情况就有比较好的增级。第二是资产实际运营情况，目前来看国内长租资产，大部分还是包租的情况，现在交易所逐渐在说更加依靠于资产实际运营的情况，我们跟GP沟通，底层资产运营情况提高，对提升优先级也是有所帮助的。所以我们觉得住房租赁的企业应该从资产实质即主要从你个资产运营角度来出发，这样才能大幅度降低成本。
陈江根：时间原因，希望借助资产证券化的春天，让长租公寓得到健康蓬勃的发展，谢谢三位嘉宾的分享，也谢谢台下嘉宾的聆听
陈江根：REITs的发展会涉及到券商包括公募退出一系列的工作，对运营商而言，以及具有开发背景的运营商而言，也是挺难的一件事情，成本不低，效益不太高。最后请王总谈谈，有什么好的思路和建议给运营商、开发商，怎么去提高效率，降低资产证券化的成本。
王轶：其实一个REITs，一个公司里有很多资产同时存在的情况，为了提高效率，尽可能在一开始做项目的时候，甚至一开始拿地阶段的时候，整个资产尽量装入一个项目公司里面，在过去每个建设期，你的资金就按照后期REITs退出的规划进行投入，我们自己做开发基金的时候，有4个亿的项目就是这样做的，今年也是在做REITs的退出。前端退出途径做好了，后端就是法律文本的撰写以及交易和销售的过程，对于中间占时间比较长的资产重组阶段，极大的降低了这样的水平，对REITs会有帮助的。因为从券商来说，政策是变化很快的，同时市场资金成本，变化也是比较大的，每过三个月、半年的时间都会有这样变动的周期，所以每个REITs项目建议还是要快。
第二个如何降低REITs发行成本，我们觉得抛开主体的问题，同等级别下怎么成本是最低的，一个是资产重组阶段的成本，第二个就是说资产重组完成之后在资产交易阶段，第三就是在存续期的成本。同时在产品发行的时候，有优先级证券评级也会影响我们的成本。我觉得从资产交易角度，房地产开发企业虽然说在做资产交易可能会有所得税的征缴的情况，现在还是有一些解决的方案。
刘小全：大家的定位不一样，看这个问题必然也是不一样的，从我们最近在谈的不论是开发商也好，国企也好，还有银行系也好，产业资本也好，合作方是最近越来越多，确实是很大的机遇。同时挑战的确也非常大，不是说钱消化不了或者怎么样，我认为3个亿有3个亿的做法，300个亿不能说不能做，30亿也有30亿的做法，不同级别的钱给到你有不同的做法，这个市场上消化300万亿我认为目前统计观察来看是可以做的，前提是各方面都打开。给我们的挑战，最近是体系化的建设能力，对我们来讲，就是产品运营，这种综合体制的建设能力，扩张能力，这对我们来讲是一个挑战，这是第一点。
第二点快速完善的就是合作性，我们这些创业性的运营管理商刚开始的时候比较注意合规性，但是慢慢的要跟开发商合作，要跟产业资本合作，如果要证券化了，我们在财务、法务、税务等等各方面的合规性，这方面要加强，这是我们最近在补充的；其他方面相对来说还是积极乐观但是应用比较谨慎的态度拥抱历史大机遇，希望未来有更多的机会跟在座各位，无论是地产商也好，还是银行也好，还是律师事务所也好等等各方面的伙伴来合作，我相信在今年这个场面会有大爆发，我自己在总结，我认为过去几年在交学费，整个产业都是探索，今年才是真正的启航，希望在座各位对这个行业比较感兴趣，有决心愿意投入的，大家未来有机会有更多的交流，包括更多的合作，谢谢大家。
陈江根：谢谢，时间不多，最后一个问题，今天主题是房地产资产证券化，最后一个话题请大家分享一下资产证券化给公寓带来的机遇和挑战，从2017年开始到现在，REITs、类REITs，汤总那边共拿了30个亿，给您带来什么更多压力吗？
汤若季：其实压力不敢谈，从做这个行业开始的时候就已经开始准备好做REITs这件事情，我们更清晰了目标，我们需要做30万套的规模，也是为了实现REITs 31亿的目标，这个只是短期的，随着行业的发展，目前领域的发展，会不断的往上升，加上政策的推动，包括集体用地等等，都会带来好的方面的推动。我们清楚像我刚才提到公寓这个行业利润很高，会受到任何一点波动都会影响，所以通过REITs资产证券化的文件，或者通过相关的手段会大大提高我们的使用率。同时增加了行业的安全，当然了，就要看怎么用，如果用好了，当然是安全的，用不好有可能会死的快。所以对我们来说，我们会把这个事情想清楚，会把REITs这个事情作为我们的奋斗目标，我们清晰的知道我们需要拿什么项目放进去，里面的标准，有些项目可以做，有些能落实，有些不能落实，同时做了投资的标准，有了这些初步的标准，就知道哪个能做公寓。所以第一点有标准，第二有目标，第三有短期需要达到的目标，这个对我们来说有市场规范作用。
陈江根：谢谢，王总，华泰发了一个产品，您从券商的角度，给我们运营商提供运营方面的建议。
王轶：从券商的角度做一个分析，券商也是根据证监会定的资产证券化相关的法律法规以及对实际的底层资产运营情况，什么样能发，要求是什么样的，我们提出一个建议。其实从券商角度，更多的看的是底层资产的最终质量，我们要求有一个稳定的现金流，就像刚刚汤总和刘总都提到过，希望底层现金流是稳定，并且尽量持续可增长的数字，我觉得运营就是良好的。因为目前来说，国内的REITs大部分依据主体的情况，所以我们对企业的判断，企业自己有一个比较良好的成本控制以及资产开发的能力，因为长租公寓可能和别的资产类型有点差别，无论是重资产或者轻资产，前期都会有比较大的资金，就是拿地，对于分散式的整租和集中式的整租，都是比较大的资金的投入。
所以说对企业投融资能力有比较高的要求，因为带来资产收益在那里，而你希望尽可能能降低融资成本，这样对我后续长租公寓企业的投融资成本的方式是比较好的。长租公寓什么样的运营能力，运营加综合化，就是作为投资顾问，这块也是我们比较认同的模式。
汤若季：REITs发行是一个前提，在此基础上我们说一下什么叫成功的运营，第一个是严谨的投资能力，第二是有效果的成本控制能力，第三个应该是持续的经营能力。第一个投资能力，我们知道现在有很多公司，拿了很多项目，目前行业领域，我在这个行业有三年多的时间，陆陆续续看到一些项目出现问题，看到一些公司关门大吉，原因来自于我们初期对项目的投资判断不够精准，对研判不够详细，最后导致了项目偏差非常大，这是非常大的问题，这是重中之重，非常不好的，我们要保证项目持续发展的前提是我能拿，我能做，我能运营的下去，要匹配区域的市场价格，这些都叫投资逻辑，这些都叫严谨的投资能力。
第二个成本控制能力，它的空间非常小，你的成本一旦没有优势，会瞬间在整个市场失去竞争力，无论从前端获取项目还是后端出租的时候都会把压力放在自己身上，同时规模很大的时候，一个成本控制能力会给公司提供很大的支撑能力。
第三点持续的经营能力，为什么持续，因为我们在拿项目的时候，我们有一个项目不赚钱的，为什么大家说公寓不赚钱，我们做公寓的都清楚，我在初始出租的时候按照预期确定的价格进行出租了，但是如果不稳定，自然而然这个项目就是不挣钱，我每天都在支付运营成本，如果我的出租没有保障，现金流一定差，更不用做等等相关的事情。所以稳定的经营能力一定会成为真正稳定现金流的基础，所以大概是这三个方面，谢谢。
刘小全：如果在座的各位理解运营的角度来说，我觉得运营无非是三点，第一是培训体系，这个要做好运营。第二是督导体系，平常运营当中的督导，第三是信息化体系的建设，我认为培训、督导加信息化体系是很重要的，谢谢。
陈江根：今天会场上提到最多的第二个词就是30号文，30号文有一句话叫物业正常运营，企业产生持续稳定的现金流，请问三位什么叫很强的运营能力。
刘小全：资产证券化高峰论坛，证券化能存在的基础我认为就是运营是有保障的，是扎实的，但什么是好的运营，目前我也认为是大家各有各的理解，函数社区几年时间当中，我认为要着重考虑三点，第一用户体验要好，第二是管理体验要好，第三是商业效率要好，用户体验不说了，管理体验运营商在运营体系里很多时候是没有被足够重视的，我举个例子给大家，运营商A一个人就可以卖整个楼，但是B需要三个人还不够，大家很忙，这里就涉及到方方面面的问题，比如地板用的材质就是不容易擦洗等等的，这是管理企业，我认为这方面要下功夫。第二个商业上算账，今天讲证券化，很多是跟钱有关的东西，大家本质上都会想我要追求一个高的租金回报，其实就这个观点我是打问号的，我认为要力求持续稳定能保障的回报，当然它是可以生存下去的回报，我们做项目当然满足开发商和投资机构的要求，同时也可以说服他们，我也尽量说服他们，并不是越高毛利对项目越好，因为有可能在这方面去追求过高的回报的时候，这个事情本身就把自己顶到了很窄的市场范围去，根本做不大。
刘小全：第二行业发展的规律，一定会经历四个阶段，第一是资源阶段，第二是产品阶段，第三服务阶段，第四是品牌阶段，所以现在哪个品牌有没有都打问号，更不用说品牌强大，目前的客户对服务基本上没有太多的认可，并且不愿意有太多的买单，这是几个阶段。所以在产品议价阶段自己能做什么不能做什么自己去衡量。
第三我是认为在中国做事情一定要有肯定化的能力，现在很多开发商原来做酒店，可能做的比较多，现在做长租公寓的时候，可能上市公司嫌弃国内的创业型的品牌，但是最后找来找去，谈的合作条件，大家在这个过程中发现，国外的品牌不适合在国内跟他们做运营，因为他们的理念、产品、模式消化不了国内这些项目，比如最近跟开发商合作比较多的，其他的项目陆续在做，其中有几个项目都是三千万的项目，只能消化非常小的一部分，本地的能根据项目的本身的特点去设计产品，可能更有竞争力一些。现在我们也是在探索，未来效果怎么样有待时间去验证，过去四年当中我们自己做了十几个项目，我们做了资产运营，做了综合社区运营，最终发现综合服务的方向是我们坚定要走的方向。
汤若季：第三个是运营，各个类型公司差不多，但是在长期的地产状态当中，开发商有自己的商业运营，对于运营行业，包括专业来说，可能开发商更加多元化，比较长期的体系可以保证运营人才更多涌现出来和培养出来。越多的标准，保证越好的运营品质，所以人才是非常关键的，这个是我们的优势，所以从三个方向说一下作为开发商的优势。
刘小全：刚才问到的问题我在想什么叫胜出，在我这个行业，是你活的久是叫胜出，是活的大叫胜出，还是活的舒服是胜出，首先要活下去才能谈后续的事情。抛开这些不说，大家各有各的定义，我觉得是那些能够识别这个行业发展规律，并且能够有适应计划能力的运营商，这些品牌能胜出。其中第一点我认为不要做没有社会技术的事情，社会主义革命发生在俄国，没有发生在西欧，资产阶级革命发生在西欧，没有发生在俄国，这里可以让大家去思考，现在什么样的模式，什么样的产品，什么样的方法能够让自己在这个行业里头立足，面向未来的发展。
汤若季：第二个资源，中国市场上已经发展了很多年，至少地产辉煌了十几年时间，现在所获取的项目资源，其实很多都是从地产行业转型的，我们知道现在出现的存量资产，出现集体用地、租赁用地等等，这些大多都会统筹在房地产领域，这些资源深耕了十几年，所以作为地产长租公寓我们有资源性的优势，帮助我们实现短期的目标和扩张自己的规模
汤若季：第一个对开发商而言，资金相对比较充裕，我们有资产的倍数，无论是发行REITs也好，包括自有资金也好都有很大的支持，包括区域市场融资，有一定的倍数，可能会有更好的优势。这是第一点资金，作为开发商很少会说自己缺钱，这个比较少见。
汤若季：我不能说谁好谁不好，我就说说开发商，我只说一下我们的优势。对于开发商长租公寓公司，包括行业的优势，第一个资金，第二个资源，第三个运营，这三个是任何长租公寓在目前国内体制和政策下，只要把握好这三个方向，基本上就能做好，就能做成功。
王轶：第三个比较重要的在于规模化之后，长租公寓系统化的过程，工作系统化降低成本，同时从人力上面降低成本是比较有帮助的。总体来看，我们觉得什么样的类型主要还是要看对于整个区域、对于面对的整个客户群体的定义，来推出适合的产品，才能比较适合企业的发展。可以举一个比较好的例子，美国有一个比较好的发展，区位不会制约你的发展，影响的就是未来的发展规模、利润的情况。
王轶：第二个对于高附加值的相当于企业运营期间产生的比较大的现金流，大家也知道目前国内的资产租售比不高，这个情况去年底平台拿到租赁业务之后会有所改善，对其他的参与方来说，还是做好自己的正常的租金收入管理，挖掘租客更多的附加值，比如有一些会员计划，同时推销一些理财产品等等，这些对于提升我们资产的现金流是会有帮助。
王轶：我觉得要分类型，第一个是什么样长租公寓的类型会胜出，第二个市场参与者中，什么样的参与者能够胜出的问题。第一个就是我们从整个长租公寓行业判断，首先主要还是从政策层面，在国家宏观政策的指引下，我们根据各地的政策，比如北京、上海“十三五”规划对于各区域的规划，甚至对于交通路线的规划，对于人口流入的规划，这些对于后续企业具有较大的参考意义，就在于长租公寓企业要在核心城市群的核心区位（比如地铁），对于人口流入占比比较大的城市，同时还有对于城市有一个租金未来的比较高的增长预期的城市，这主要是基于对于一个大的城市的判断。
陈江根：三位中一位是券商、旁观者，两位是运营商，一位是标杆类的，因为今天是资产证券化的主题，长租公寓是最热门的关键词，其实从2014年之前长租公寓存在了很多年，2017年政策的推进，政策风口、资金风口来了。第一个问题请三位嘉宾给火热的市场打打分，大家都来了，谁会最后胜出。我们先请旁观者王总。
汤若季：大家好，我目前负责华北区域的工作，旭辉的情况大家也都熟悉，我们知道很多开发企业开始逐步进入长租公寓的市场，包括万科、碧桂园。处在地产在同一个体系里面的企业都在做这个事情，旭辉我们与地产平行，我们为对方付出自己努力的方向，大概是这么多。
王轶：华泰证券从2014年以来发行量还是蛮大的，但是不动产的量，CMBS和REITs陆续在发，体量不是很大，我们2014年9月份开始做不动产的布局，在今年不动产的量会有比较大的体现出来，同时我们对于不动产的定义是比较宽泛的定义，不是以房地产开发企业为主，对我们来说隐形资产是房地产，从房地产开发企业、电商到地产基金等等，都是比较好的融资主体。交易结构其实相比于市场上目前已有的交易结构，应该会有比较大的创新，过去的产品多多关注一下，有机会的话希望多支持。
刘小全：我是函数公寓的刘小全，我们提供的服务包括三个方面：第一个是顾问，第二是经营，第三是金融解决方案，现在伙伴与开发商居多，也有一部分国企，在每个项目里都发现有一定的特殊性，目前市场上的产品解决不了他们对于体量消化的要求或者行业提升的要求，所以前期每个项目建议他做一个顾问的事情，这对该项目进行精准性的策划定位。经营这块就是服务加长期优化，我们会跟金融合作伙伴，比如建行，我们签了战略合作协议，给资产方做变现，这是我们函数社区综合运营服务模式。
主持人：感谢郭总的主持，感谢五位嘉宾的分享，下面是此次论坛的最后一组对话，围绕当前非常热点的话题，就是长租公寓企业的运营和资金策略，有请对话嘉宾，他们是旭辉领寓华北区域副总经理汤若季；广东省公寓协会专家委员会主任委员刘策；函数社区CEO刘小全，华泰证券资产管理高级经理王轶，有请主持人陈江根。
郭永刚：谢谢陈律师，今天有幸邀请从REITs的专家，包括新时代REITs，包括信托，包括律师的介绍和经验分享，借用陈律师的一句话，现在REITs对企业来说不解渴，在座专家给大家分享的也不解渴，因为时间关系，结束之后大家如果感兴趣可以与各位专家继续交流，我们以热烈的掌声再次感谢五位专家。
陈建荣：但是我个人认为，对最新的这块像REITs这块的发展，我个人认为还是谨慎的乐观：虽然现在提倡“房住不炒”，要发展房产租赁的管理模型，甚至把REITs产品叫做类REITs。中国的制度土地不可以私有，这是很大的前提；第二个土地跟地方财政的密切关系，割断是比较难的；第三是产业政策，所以我感到在REITs领域中，还是有更多的渠道探索，对房地产企业来说，资产证券化解决手段为什么那么少，因为不解渴，例如咱们做物业费，当然能解决资金的需要，但解决的不够，这也是跟“去杠杆、去库存”相关的。同时我们也了解到最近中小企业资金链出现断裂，未来企业尤其中小企业利率如何展开，应当来说是有很广阔的前景。
我对这个市场有初步的看法是，律师方面是最小的中介服务机构，更多的创新是来自于我们的评级，尤其是金融这个方面的服务。所以今天来也是谈粗浅的看法，谢谢各位。
陈建荣：谈到这个概念，从我研究生毕业的时候，从理论上就提出来信托基金，大家对这块都是比较看重，但是从律师服务程度来说，确实比较遥远，我们从最初对客户的服务，包括房地产企业的融资，例如银行贷款至今，经历了相当长的阶段，2000年以后，大家可能采用房地产基金融资。近8年内，有关资产证券化进入到律师的实操层面，信贷资产的证券化、企业资产证券化，再到房地产领域证券化，购房尾款也好，物业费也好，甚至在2017年、2018年更进一步到了REITs这么一个阶段也好，经历了这么一个较长的过程。从律师参与服务来说，在资产证券化结构方面，经过了这些年的探索，大家对资产证券化的结构的设计，应当说是日趋成熟。那么对于每一个不同类型的资产证券化的产品，律师进行调查，需要关注的点是哪些方面，或者说关键问题是哪些，也积累了一些经验。
郭永刚：谢谢宋总。我们很重要的一环就是律师的专业意见，我们在产品的设计，还有实际操作当中都是绕不开现有法律制度框架。我们也请陈律师给我们分享一下这方面相关实操层面的建议，陈律师从事过金融行业、信托银行包括金融从业非常多，下面有请陈律师。
陈建荣：非常感谢各位，非常感谢主办方邀请我参加今天这个论坛，首先我简要的介绍一下炜衡律师事务所，目前对结构化尤其是REITs，我们在北京有一个研究中心，在上海也有一个团队，主要是研究REITs这方面的。那么今天谈的话题是关于房地产企业的资产证券化问题，或者是房地产投资信托基金。
宋慧芳：在运营阶段，因为最新有增值税的14号文出来以后，我们现在类REITs的项目基本还是股债结合的模式，这种模式带来运营期间债的利息这块的增值税的问题，可能也需要注意，包括前期做一些合理的筹划，能基本规避。我们新城控股这个项目虽然发的时候文没有出，但是我们做了比较多的未雨绸缪的工作。基本上在这块的税务支出上是非常小的。
关于提到了供应链金融这方面，其实现在市场上供应链金融已经做的非常多了，可能监管方面对这块也有一点没有像以前支持力度这么大，我是建议如果是企业有想做这方面供应链金融的还是要尽早做储备，我大概先分享这么多，谢谢。
